26 april 2015

Behåll ränteavdragen, skippa amorteringskravet, elda på!

Amorteringskravet som skulle börja gälla från i höst på nya lån drogs hastigt och faktiskt ganska lustigt helt in i veckan, efter att det uppdagats att den lilla detaljen om att det inte var juridiskt förankrat gjorde sig påkommen. Om det nu är så att, vilket det säkert är, några förhastat sig och köpt på sig en bostad på grund av att man inte skulle klara amorteringskravet efter första augusti är det en dubbel tragedi. Dels har man, tack vare myndighetsinkompetens, köpt något till ett högre pris än vad man egentligen borde och dels har man skyndat sig att göra något som man inte borde gjort eftersom det måste vara vansinne att köpa något om man inte klarar det trots allt ganska blygsamma amorteringskravet som det var tal om.

Jag är av princip, främst på grund av min politiska övertygelse, emot allt som innebär någon form av ökad skatt för den enskilde. Likaså är jag av dito skäl emot alla former av offentlig intervention i medborgares ekonomiska transaktioner.

Just nu pratas det om att ränteavdragen måste avskaffas och att amorteringskrav måste införas. Helt ärligt är detta förhållandevis meningslösa åtgärder. Detta av flera skäl. För det första är förändringarna så marginella att de i praktiken inte kommer ha någon egentlig effekt. För det andra vet alla normalt tänkande individer att ett direkt avskaffande enbart skulle leda till mindre konsumtion - som samhället för närvarande är väldigt beroende av. Marginella åtgärder innebär alltså bara att vi uppnår något som verkar bra på pappret, men i själva verket kommer priserna att fortsätta skena så länge räntorna är löjligt låga och annan för samhällsekonomin nödvändig konsumtion kommer minska. En lose-lose-situation.

Om man verkligen skulle vilja göra något åt problemet med för hög skuldsättning hos privatpersoner på grund av onormalt stort risktagande i samband med bostadsköp skulle det krävas ett större antal åtgärder som successivt införs under en lång period. Detta eftersom vi förmodligen befinner oss i ett extremt känsligt läge. Även om många gärna skulle se en drastisk sättning på bostadsmarknaden på kanske 30-50 procent så är det trots allt igen som egentligen är betjänt av detta. Då tänker jag i första hand på samhället i stort och inte på enskilda individer som tagit sig vatten över huvudet.

Samtidigt är det vansinne att låta detta fortgå. Så om man nu ändå skall styra upp det här och uppnå en långsiktig effekt utan att orsaka någon form av ekonomisk katastrof måste det till ett stort antal åtgärder som alla över lång tid verkar i samma riktning. Vi måste skapa en stor effekt som successivt slår igenom. Nedanstående förslag kommer så klart aldrig att inträffa i verkligheten, så eventuella läsare kan känna sig helt lugna.

Avskaffa ränteavdragen med en procentenhet per år under en 30-årsperiod.

Lagstadga om en amorteringstakt på som högst 120 år och sänk den med ytterligare ett år per år under 60 år på nya lån. På sikt kommer då alla lån att betalas av på max 60 år vilket var så det var tänkt från början, och stoppa alla kryphål där man enkelt kan ersätta gamla lån med nya för att komma runt detta.

Avskaffa skatteuppskovet vid försäljning successivt med en procentenhet under tjugo år. Efter tjugo år kan ingen längre få uppskov med skatten vid försäljning.

Öka kravet på kontantinsats med ytterligare en procentenhet per år under femton år. Då går vi från dagens blygsamma nivå på 85 procent till lite mer internationell nivå på 70 procent.

Lagstadga om krav på nettoinkomst i förhållande till räntekostnaden vid en normalränta. En köpare måste t ex kunna uppvisa att räntekostnaden vid t ex fem procents ränta (plus övriga boendekostnader) inte överstiger 1/3 av nettoinkomsten i utgångsläget. Dessa regler sätts idag godtyckligt av banken.

Lagstadga om krav på finansiella tillgångar vid bostadsköp. Köper man något för sju miljoner till max tillåtna belåning är det rimligt att man också kan uppvisa att man har finansiella tillgångar (efter att kontantinsatsen är betald) som åtminstone motsvarar två eller tre procent av köpeskillingen (även känt som buffertsparande).

Sänk reavinstskatten med en procentenhet per år vid försäljning efter tio år eller senare. Utmärkt sätt att premiera långsiktigt ägande och inte den spekulativa turism som vissa ibland tycks ägna sig åt i bostadsaffärer. Det innebär dessutom att individer som ser sitt boende som en pensionsförsäkring får ytterligare lite kapital till pensionen om man kan tänka sig ett lite mindre boende när man checkar ut från arbetsmarknaden.

Skärp amorteringskraven för bostadsrättsföreningarna. Samma sak som för enskilda, skuldsatta föreningar som inte har som långsiktigt mål att minska sina skulder är lika illa som privata skulder.

Skärp reglerna om ekonomisk planering i bostadsrättsföreningar. Alla föreningar borde tvingas ha en finansiell plan för den kommande hundraårsperioden baserat på vissa strukturella ramar, för att förhindra kortsiktiga sänkningar av t ex månadsavgifter vars enda syfte är att elda på marknadsvärdet på nyttjanderätten av lägenheterna på kort sikt. Det är så det fungerar i många riktigt gamla föreningar där man byggt upp en skuldfrihet och en stor kassa som genererar ränteintäkter som täcker både drift och merparten av underhållet med följden att månadsavgiften på sikt blir väldigt låg eller rent av noll. I dagens föreningar, särskilt nya, tycker man istället det är viktigare att sänka månadsavgiften med några hundralappar för att därmed kunna trycka upp kvadratmeterpriset med ytterligare några tusenlappar. Långsiktighet var ordet.

Slutligen borde man ändra reglerna för bankernas ansvar vid kreditförluster. När en låntagare inte längre kan betala räntekostnaderna har banken normalt sett rätt att sälja huset till högstbjudande. Bostaden är ju pantad. Skulle det visa sig att försäljningssumman understiger lånen som finns på bostaden borde banken tvingas skriva av dessa lån. Det vill säga den enskilde går fri från skuld när bostaden är såld. Så fungerar det i andra länder och det skulle definitivt innebära att bankerna skulle tvingas sätta rimligare gränser när det gäller utlåningen.

Inget av ovanstående kommer så klart att bli verklighet. Istället kommer man, i bästa fall, komma fram till någon meningslös (gärna blocköverskridande kompromiss för att säkerställa att inte en enda röst kan tänkas gå förlorad på grund av sådana här saker) åtgärd som visar att man gjort något.

Alltså får vi (marknaden) lösa det här på det sättet som vi alltid gjort. Priserna får drivas upp till en sådan nivå att när det väl händer något blir det en rejäl sättning med efterföljande personliga tragedier för onödigt många samtidigt som det blir en hel del vinnare som står med kassan redo när det är billigt.


24 april 2015

Rapport Betsson och Starbucks

Betsson och Starbucks har precis rapporterat. Det blev riktigt fredagsmys av det hela.

Båda aktierna är upp rejält under dagens handel. Jag lär återkomma med en lite mer detaljerad genomgång av rapporterna.

12 april 2015

Tänkbara bolag till portföljen

Min depå består för närvarande av cirka 34 % exponering mot aktier. En hel del som alltså ligger i kassan och Spiltans svenska räntefond. För mycket eller för lite? Jag vet inte faktiskt. Aktieallokeringen är för närvarande endast två större poster i Betsson och Starbucks. HM och SHB är parkerade för tillfället.

HM och SHB har legat ganska stabilt ett tag på sina nuvarande kurser, men jag hoppas att de skall leta sig ner mot de lite längre medelvärdena innan jag tar nya positioner. Förmodligen kommer jag även att titta på lite andra innehav att fylla upp med parallellt.

Frågan är bara vilka. Jag vill uteslutande handla med stora, kvalitativa, stabila och lönsamma bolag vars verksamhet är relativ enkel att begripa. Något som begränsar mig en del. Några bolag som jag som fastnat på radarn senaste tiden är Assa Abloy, Hexagon, Autoliv och Novo Nordisk. Populära bolag som alla haft en mycket bra utveckling senaste tiden.

Och den mycket goda utvecklingen är just nu också lite det som är problemet för att kunna motivera stora köp. Förmodligen kommer jag att börja med småposter om jag bestämmer mig för att satsa på bolagen och därefter öka på köpen beroende på vad som händer.

Oavsett så har jag bolagen under bevakning och kommer förmodligen återkomma kring dem så småningom.

06 april 2015

Passiv inkomst från depån - alternativ

Jag brukar till och från fundera på hur jag eventuellt kommer/skall använda slantarna i depån som jag för närvarande arbetar med att bygga upp. Det finns varken några planer på att dö vare sig rik eller fattig. Tragiskt vore det dessutom om man kan ägnar hela livet åt att bygga upp ett sparande som man dessutom inte får någon annan nytta av annat än att man kontinuerligt känner att där finns en trygghet.

Detta är extra intressant just nu när vi befinner oss i utdelningstider och många av inläggen på ekonomibloggarna handlar om just detta.

De flesta bloggare vars mål ligger i linje med att uppnå någon form av ekonomisk frihet eller oberoende brukar generellt prata om utdelningens betydelse. Jag är till och från inne i samma resonemang. Här skulle jag vilja gå ett steg längre. När man väl kommit till en punkt att man tycker att två till tre procent av kapitalet motsvarar en rimlig årsnettolön, kan man rent teoretiskt i alla fall skaffa sig en utdelningsportfölj som till största delen består av högutdelande och stabila företag, så kallade feta katter.

Min frågeställning i detta inlägg är huruvida detta egentligen är det som är det rätta? Frågan har förmodligen inget entydigt svar utan det måste anpassas till varje enskilt fall. Frågan är oavsett intressant.

Även om man rent teoretiskt kan satsa uteslutande på feta katter som främst har stabila kassaflöden och utdelningar framför sig och tillväxten i backspegeln är jag långt ifrån säker på att detta är rätt väg även efter att man uppnått sin personliga gräns för vad som definieras som ekonomiskt oberoende.

För egen del tror jag att mina eventuella uttag från depån i framtiden kommer att bestå av en blandning mellan utdelningar, räntor och realiserad kurstillväxt. Anledningen till det är att jag helt enkelt inte tror på en depå med i princip noll transaktioner per år. Det är enkelt att hävda att jag bryr mig inte om aktiekursen utan fokuserar helt endast på utdelningen. Det fungerar kanske för vissa, men för egen del tror jag inte att detta kommer fungera i praktiken.

Att sitta och se på medan depåvärdet eroderar med tiotals procent i rask takt tror jag kommer vara lika smärtsamt, om inte mer, när ens inkomst är helt eller delvis beroende av utvecklingen. Jag tror snarare att jag kommer fortsätta agera i ungefär samma stil som nu. Storleken på de framtida uttagen kommer att variera beroende på hur värdet utvecklas.

Sådana här tankar leder enkelt till olika resonemang kring olika scenarion som kan spegla hur detta kan se ut i praktiken.

Syftet med att enbart förlita sig på inkomster från utdelningarna bör rimligtvis vara att de är mycket stabilare över tid än aktiekurserna och därför garanterar en stabilare inkomst. En fråga som här blir viktig är vad alternativet är. Som alltid beror det helt på hur man tänker sig att kapitalet skall användas.

Låt oss för enkelhetens skull anta att vi i exemplet eftersträvar möjligheten att ta ut en viss minimisumma som motsvarar en viss nettolön per år. Om detta belopp i utgångsläget motsvarar tre procent av aktuellt värde i depån innebär det, allt annat lika, att värdet består om endast utdelningen plockas ut. Om utdelningen i genomsnitt är exakt tre procent, efter skatter och andra avgifter.

Det innebär samtidigt att om värdet minskar med kanske 30 procent till följd av en tillfällig eller långvarig sättning, så kommer förmodligen inte utdelningarna att minska med 30 procent rakt av, utan istället minskar kanske utdelningarna med tio procent. Detta vet vi dock inget om, även om det är mer troligt baserat på historik, att utdelningarna utvecklas i långsammare takt än aktiekurserna (åt båda hållen och i genomsnitt).

Ett alternativ till denna princip är i stället att helt sonika ta ut ett visst minimibelopp varje år av depåvärdet som täcker den lägsta nettolönen man behöver för att upprätthålla samma kostnadsnivå. Om denna del av värdet i depån är tre procent i utgångsläget kan man, allt annat lika, täcka sina kostnader i drygt 30 år (förmodligen längre och man t ex har ränteplaceringar).

Den värdeminskning man eventuellt förhindrar genom att kliva av i innehav som är på väg nedåt måste då överstiga utdelningsnivån. Kliver jag av vid 100, och därmed missar utdelning på 3, kan jag kliva in igen vid 90 med 97 (jag använder 3 av kurstillväxten som uttag och kompenserar för utdelningen).

Omvänt kan jag riskera både kurstillväxt och utdelning om jag kliver av i ett innehav som istället utvecklas positivt. Om detta inträffar så är jag i alla säker på att depåvärdet inte minskar med mer än mitt årliga uttag.

Detta är en svår fråga och jag har inte det exakta svaret, däremot är det intressant att höra hur andra tänker kring detta.